아파트 탑층 천장누수 기록과 관련 법 규정 총정리

<아파트 천장 누수 시작>

7월 2일부터 장마가 시작되어, 비가 200-300미리 정도 내렸다. 우리 집 거실 천장에 비가 새기 시작했다. 그리하여 방문한 관리사무소 직원이 들고 있던 A4 용지를 보니 우리 아파트 단지 탑층 7곳에서 누수가 발생했다고 민원이 들어온 모양이다. 나 또한 난생 처음 겪는 일이다보니, 당황스러웠다.

 

최초 누수 발견

□ 누수경과

◦ 7. 6.(화) 06:30 거실 위 천장에 ‘뚝뚝’ 소리와 함께 물방울이 떨어지며 벽지에 스며들기 시작
※ 7. 2.(금)부터 장마가 시작된 상황
◦ 7. 6.(화) 09:22 관리사무소장 및 직원 세대 방문
- 누수 되는 부위에 있는 다운라이트를 빼내고 내부 확인한 바, 외벽에서 불상의 물이 나무를 타고 들어와 세대 내로 유입되는 것을 확인
※ 비가 그친 후 방수작업 등 예정을 안내 받음
◦ 7. 7.(수) 18:40 기존 누수가 있던 부분과 50cm 떨어진 곳에서 벽지는 물론 물이 한방울씩 떨어지기 시작
※ 비는 오늘까지도 계속 내렸고, 기상청 강수량을 확인하니 7. 6.(화) 148.7mm, 7. 7.(수) 152.6mm 기록

 

커지는 누수부위

또다른 부위에서 물방울이 떨어지기 시작

□ 피해상황

◦ 천장 누수 후 곰팡이 피기 시작

전등을 빼내니 촉촉 적어버린 천장 상부

떨어지는 물방울로 누수 대비 ㅜㅜ

 

곰팡이가 피기 시작

□ 이후계획

◦ 방수 공사 및 누수부위 원상복구 필요
◦ 공사기간 협의, 기간에 따른 숙박비와 청소비 필요(내부 수리 범위에 따라 상이)
- 공용물 하자에 따른 상당인과관계가 있는 손해 이므로 배상범주에 해당
◦ 수리시 아파트 보험 또는 장기수선충당금에서 공제, 만약 수리 불가 통보시 관리소 관리책임을 소홀히 한 데 대한 손해배상을 청구할 여지도 있음.

<피해 입주민이 할 일>

◦ 시기별․상황별 영상 또는 사진 등 피해상황 정리(누수 인과관계가 증빙가능하도록)
◦ 내용증명 발송(우체국→관리소) 및 입대위 회의 안건상정
- 합리적인 요건만 간단히, 사진 등 증빙자료와 함께 원상복구 혹은 피해보상을 요청하는 내용(장기화로 법적 공방시 필요)
◦ 계속하여 분쟁이 있다면 소액재판으로 진행할 것도 고려

<관련규정>

□ 민법

제758조(공작물등의 점유자, 소유자의 책임)
① 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.
② 전항의 규정은 수목의 재식 또는 보존에 하자있는 경우에 준용한다.
③ 제2항의 경우에 점유자 또는 소유자는 그 손해의 원인에 대한 책임있는 자에 대하여 구상권을 행사할 수 있다

→ 공작물이란 인공적인 작업에 의해 제작한 물건인데, 누수가 발생한 공작물인 옥상에서 발생한 하자, 즉 아파트 건물도 공작물에 포함, 공용부분의 하자가 원인이라면 공작물 관리자는 전체 구분 소유자를 대표하는 입주자대표회의, 아파트를 위탁관리하는 경우 관리소가 직접 점유자로서 입대의보다 먼저 책임을 부담.

→ 판례에 의하면 소유권의 대상이 되는 물건은 그것이 동산이거나 부동산임을 막론하고 일반적으로 소유자에 의해 그에 대한 통상의 용법에 따라 사용되는 것이므로, 수선이 가능한 정도로 훼손된 경우라 할지라도 그로 인해 그 물건의 통상용법에 따른 사용을 하지 못했으므로 이로 인한 손해는 그 훼손으로 인한 통상의 손해였다고 함이 상당하고 이때 임시로 다른 대체물을 임차할 필요성이 존재하는 경우에 한해서는 다른 대체물을 임차하면서 지출한 차임을 손해배상으로 청구할 수 있다.

→ 서울지법 동부지원(2000. 2. 17. 선고 99가단22374 판결)은 “아파트 101동의 공용부분인 외벽에서 빗물이 새어들어 윗층의 바닥임과 동시에 아래층의 천장을 이루고 있는 슬래브를 타고 아래층 1405호의 천장 등에 누수로 나타난 경우, 그 윗층 전유부분의 설치 또는 보존상의 하자로 인한 것으로 볼 수 없다(공동주택 또는 집합건물의 특수한 문제로서 누수가 윗층의 배관누수인 경우에는 별문제이지만 물이 위에서 아래로 흐르는 것은 물리적 현상임에도 불구하고 아래층의 누수는 당연히 윗층의 책임이라고 단정할 수 없는 것이다).

→ 따라서 위 1405호 누수는 위 101동 외벽 부분의 하자로 인한 것이라 할 것이고, 위와 같은 공동주택의 외벽은 그 건물의 외관이나 안전을 유지하기 위하여 필요한 부분으로서 구조상 공용부분이라 할 것(대법원 1993. 6. 8. 선고 92다32272 판결, 1996. 9. 10. 선고 94다50380 판결 등 참조)이며, 위 1505호의 외벽은 위 101동 구분소유자 전원의 공용에 제공되는 부분이라 할 것이다.

 

→ 그리고 공용부분의 하자로 인하여 발생한 손해는 그 공용부분의 소유자 전원의 책임에 돌아가므로 결국 이를 구성원으로 하는 입주자대표회의 또는 관리단에게 책임이 있다고 볼 것이다.(이와 같이 보는 것이 공동주택 또는 집합건물의 성질에 맞고, 더구나 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제6조는 "전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 그 하자는 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다."고 규정하여 하자가 전유부분에 있는지 공용부분에 있는지 분명하지 아니한 경우에는 공용부분에 있는 것으로 추정하고 있다).” 라고 판결

→ 서울중앙지법이 2012. 12. 5. 선고한 2012가단180450 손해배상(기) 판결. 공용부분 누수에 대해 책임이 있는 아파트 입주자대표회의는 피해세대에 대해, 재산적 손해로 9,286,250원과 정신적 손해인 위자료 250만 원을 합한 11,786,250원을 배상하라는 판결

 

□ 공동주택관리법

제63조(관리주체의 업무 등)
① 관리주체는 다음 각 호의 업무를 수행한다. 이 경우 관리주체는 필요한 범위에서 공동주택의 공용부분을 사용할 수 있다.
1. 공동주택의 공용부분의 유지ㆍ보수 및 안전관리
2. 공동주택단지 안의 경비ㆍ청소ㆍ소독 및 쓰레기 수거
3. 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행
4. 장기수선충당금의 징수ㆍ적립 및 관리
5. 관리규약으로 정한 사항의 집행
6. 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행
7. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항
② 관리주체는 공동주택을 이 법 또는 이 법에 따른 명령에 따라 관리하여야 한다.

제93조(공동주택관리에 관한 감독)
① 지방자치단체의 장은 공동주택관리의 효율화와 입주자등의 보호를 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 입주자등, 입주자대표회의나 그 구성원, 관리주체(의무관리대상 공동주택이 아닌 경우에는 관리인을 말한다. 이하 이 조에서 같다), 관리사무소장 또는 선거관리위원회나 그 위원 등에게 관리비등의 사용내역 등 대통령령으로 정하는 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출이나 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 영업소ㆍ관리사무소 등에 출입하여 공동주택의 시설ㆍ장부ㆍ서류 등을 조사 또는 검사하게 할 수 있다. 이 경우 출입ㆍ검사 등을 하는 공무원은 그 권한을 나타내는 증표를 지니고 이를 관계인에게 내보여야 한다.
2. 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반하여 조치가 필요한 경우
3. 공동주택단지 내 분쟁의 조정이 필요한 경우
5. 입주자대표회의 등이 공동주택 관리규약을 위반한 경우
6. 그 밖에 공동주택관리에 관한 감독을 위하여 필요한 경우

 

□ 아파트 관리규약

제15조(배상책임 등)
① 입주자등이 고의 또는 과실로 공동주택등 및 다른 입주자등의 전유 또는 공용부분을 훼손하였을 경우에는 원상을 회복하거나 보수에 필요한 비용을 부담하여야 한다. 이 경우 제3자에게 손해를 끼쳤을 경우에는 그 손해를 배상하여야 한다.
② 입주자등이 소유 또는 점유하는 전유부분의 시설 등에서 누수․누출 등으로 다른 입주자등의 시설 또는 공용부분에 피해를 입혔을 경우에는 원상회복을 위한 관리주체의 업무수행에 협조하고 이에 따른 손해를 배상할 책임이 있다.
③ 관리주체는 입주자등이 거주하는 공동주택의 전유부분에 출입하여 건물을 점검하거나 수리하는 과정에서 전유부분에 설치된 시설 등을 훼손한 경우에는 지체 없이 원상복구하여야 한다.

제26조(안건의 제안)
① 동별 대표자, 관리사무소장, 분양․임대혼합단지인 경우의 사업주체(대리인) 또는 입주자등 (500세대 이상은 20세대 이상)은 [별지 제7호 서식]에 따라 안건을 제안 할 수 있다.
② 안건을 제안하는 자는 사전에 회의에 상정할 의안("회의 목적"을 말한다)을 갖추고 제안이유·주요내용을 제출해야 하며, 근거규정 및 비용추계서 등의 자료를 제출할 수 있다.
③ 회장은 제2항에 따라 안건이 제출된 때에는 입주자대표회의에 상정하여야 한다. 다만, 인신공격·사생활·반복적인 제안 등은 입주자대표회의의 의결에 따라 상정여부를 결정할 수 있다.

 

제69조(잡수입의 집행 및 회계처리)
① 잡수입은 관리비 등의 회계처리와 같은 방법으로 처리한다.
② 입주자가 적립에 기여한 다음 각 호의 사항은 장기수선충당금으로 적립하는 것을 원칙으로 하며, 입주자대표회의 의결 후 입주자 과반수의 동의를 얻은 경우에는 공용부분의 하자 조사에 소요되는 비용(하자보수청구, 하자보수보증금 청구, 하자진단 등) 및 하자소송 비용으로 지출할 수 있다.

제85조(공용부분의 관리책임)
관리주체는 공용부분을 관리하고, 그 관리에 소요되는 비용은 영 제23조제1항부터 제3항까지(세대에서 개별적으로 사용하는 사용료는 제외한다)에 따라 관리비등으로 입주자등이 부담한다.

 

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아파트 보험 및 장기수선충당금으로 수리가 진행 되겠지만, 위와 관련으로 분쟁이 너무 많다고 하여 관련 법 규정 등을 모아보았다. 누수는 처음 겪다보니 이후에 원상복구 부분 보다 당장 홀로 누수에 대비해야 하는 것도 스트레스였다. 그보다 더 스트레스 받는 것은 장마기간 얼마나 계속 될 것이냐 하는 점이다. 곧 태풍도 계속 올텐데, 관리사무소의 대응을 눈여겨 보아야 할 것 같다.